修复并交付更公平的住房体系

乔纳森·希弗雷斯(Jonathan Schifferes)和阿蒂夫·沙菲克(Atif Shafique)
@ JSchifferes,@ atif_shafique

唯恐我们忘记,2007年的“信贷紧缩”是由坏账引发的,这使世界上最富裕国家的金融市场无法正常运转。 这些事件塑造了我们当代的政治和经济格局。 从茶党到占领之后,后来出现的运动抓住了这样的思想,即事情不可能也不应恢复正常。 而且事情还没有恢复正常。 在英国,2008年之前的利率从未低于2%,但是-尽管近期出现了经济复苏的头条新闻,但此后却从未超过2%。 英国经济复苏的特点是前所未有的,例如,就业率上升,但工作中的贫困和经济不安全状况严重,价格上涨超过工资增长,住房成本上升,同时房屋所有权下降。

事后看来,很明显,我们现在已经过了一个拐点,即我们的经济组织人们最基本的需求之一:住房的途径。 在过去的十年中,生活空间和住房财富的分配变得越来越不平等,关于如何应对政策,甚至是否应对政策的观点分歧很大。

试图解释英国住房挑战的占主导地位的叙述倾向于讽刺漫画。 房屋建筑商要么贪婪,欺骗和剥削,要么计划者被认为是限制性的,阻碍性的和无能为力的。 而且,正如伊维特·威廉姆斯(Yvette Williams)在本刊其他地方所论述的那样,在社会住房承租人方面,我们倾向于达到一维刻板印象。 同时,我们的主要政党已将重点放在特定的住房使用权上; 使用政府的基础设施来促进社会租金的建筑或为有能力负担房屋所有权的人提供资金。 两种方法都无法普及,因为这两种方法都无法对我们面临的住房挑战的根本原因做出系统的反应。

那该怎么办呢? 当然,我们需要就有效的住房系统的外观达成共识。 一个比较公平的人会在更大比例的人口中分享住房财富,不会将使用权本身视为目标,而是将重点放在为人民提供安全的方面。 但是,为了做到这一点,我们必须在一系列艰巨的事实上保持清醒,在我们走过20世纪的艰辛历程时,其中一些模糊了。

我们需要承认,住房制度是由道德选择决定的。

首先,我们需要认识到住房制度的结果是从道德选择中得出的。 我们的社会将永远包括收入能力为零的人们。 这包括年轻人和他们的身体或精神能力受到严重限制的人(我们大多数人将在生命的尽头面临的事情)。 当家庭无法或不愿满足有需要的个人的基本住房需求时,我们的应对方式将反映出更广泛的集体的道德价值观。 存在的用于建造和分配住房的市场一直受到社会集体调节和投资的努力的补充。 我们必须在道义上确保为一个社会选择纳入的所有基本生活提供基本服务。

第二,我们需要阐明许多需要与住房相关的公共政策对策的问题。 考虑到与社会护理有关的费用主要与住宿费用有关。 老年人住院最常见的原因是住房不足。 应对家庭虐待固有地涉及住房决策。 住房的不安全感和人满为患不利于心理健康和教育成果。 受教育的机会是年轻家庭搬家的主要动力,仅次于就近就业的能力,这一直被认为是房价中最重要的因素。 住房问题通常是企业招募员工的挑战。 通勤者对运输网络压力的性质是住房选择的结果。 最后但并非最不重要的一点是,住房是使财富不平等和区域不平等的长期宏观经济问题永久化的强大机制。

第三,也许是我们最需要大声叫醒电话的领域,是了解我们如何生活和如何保持资金流经经济之间的相互依存关系。 随着经济的增长,需要新的资金。 这笔钱不是简单地印刷和铸造,而是通过债务产生的。 经济中的货币量超过了流通的现金量。 银行持有储户的存款,这些存款以贷款的形式回收,但是不需要存款来支付贷款的价值。 货币供应乃至整体经济增长至关重要的是日常的贷款实践。 贷款是偿还合同,当向借款人发放贷款时,就会“创造”新钱。 正如经济学家约翰·肯尼思·加尔布雷思(John Kenneth Galbraith)所说:“银行创造货币的过程是如此简单,以至于人们的思想受到了排斥。 当涉及到如此重要的事情时,更深层的神秘似乎才是体面的。”

银行以有抵押贷款的形式提供较低的利率,在这种情况下,借款人如果无法偿还现金,则合法地承诺拥有已证明的金融价值的有形资产被交出。 由于英国住房存货的价值接近7万亿英镑,是英国国内生产总值的三倍半,住房市场和抵押贷款的建立对于整体贷款以及货币创造至关重要。 。 根据英格兰银行的数据,目前有810亿英镑的“纸币和硬币”在流通。 与此相比,英国金融机构在2017年向个人提供的新住宅贷款为2500亿英镑,有效地代表了进入英国货币体系的新资金的最大来源。

住房市场与经济中的货币供应之间,评估风险和设定利率的金融市场之间,以及涉及企业和消费者购买贷款和抵押品,进行投资和投资的信心之间存在许多反馈循环。 归根结底,房价是由资金的可用性和支付的意愿决定的:现有现金的存款,再加上银行和建筑协会,这些都会在抵押贷款中创造新的货币。 购房和卖房的难易程度尤其受到新的房主(或投资者)在房地产交易中锚定交易“链”的影响。 所有交易均着眼于对未来房价的预期。 所有这些因素压倒了这样的论点,即住房负担能力挑战仅仅是供应与需求匹配的一种情况。 例如,在2006年建筑业繁荣的顶峰时期,爱尔兰每年要建造90,000套新房屋(超过其人口趋势的保证)。 但是大多数人在错误的地方和/或无法承受那些需要负担得起的住房的人。 该国现在正面临着现代历史上最严重的住房危机。

语言障碍

因此,在建立更公平的住房体系时,我们需要承认,它是由道德选择决定的,它与我们的货币体系之间无可比拟的资产类别相关,并且对我们更广泛的公共服务和政策体系至关重要。 唤醒的途径是通过语言。 我们需要对使用的语言以及在多大程度上影响我们对世界的看法,定义权利和期望以及构想挑战和解决方案的方式变得更加自我意识。

例如,我们倾向于谈论支付抵押贷款,而银行和房屋协会称其为还款; 已经支付给先前所有者的“现金”。 收债对那些努力偿还债务的人来说是个困扰,但是抵押贷款人向法院申请了房屋的“收债令”。 贷方是“所有者”,因为他们有一份合同,允许以专有方式使用该贷方,以换取定期偿还的预付款。

当我们谈论“住房危机”时,我们需要问,这是谁的危机? 近年来,该术语已成为年轻中产阶级为实现与父母相同的购房轨迹而进行的斗争的简写。 对于现有的房主来说,负担能力的提高代表着他们自己的(未税的)资本收益,这是他们退休时越来越有价值的资产,他们希望与家人分享并在死亡时继续继承的财富(税收优惠)。 因此,这场危机对于不同的世代而言意味着截然不同的事物,这取决于他们在住房方面拥有的金融权益以及房价将对此产生的潜在影响。 同时,那些一生中一直处于社会最贫困之中的人并不一定会认识到他们常年出现的住房危机。

也许最奇特的语言是关于“财产阶梯”的观念,我们所有人都必须不惜一切代价坚持下去。 人们对“上梯子”的渴望是如此广泛,以至于这个概念本身已经变得完全不确定,从而使其在挑战中立于不败之地。 梯子的动态运行取决于以下关键假设:价格上涨,未来借贷的能力得以维持和增强,家庭的偿债能力随着时间的推移而增加,因为收入增加,而这又取决于在偿还抵押贷款的几十年中,工资不断上涨,个人在工资体系中不断进步。

在英国,尚不清楚基于此的假设是否成立。 他们这样做符合婴儿潮一代的利益,因为对于这一代人中的大多数来说,退休金,储蓄,支出和继承的计算都基于维持或促进财产财富的增长。 正如住房分析师尼尔·哈德森(Neal Hudson)所说:“住房阶梯之所以起作用,是因为20世纪末期独特的经济条件。 现在已经坏了,不太可能恢复。”

政策重点

在这种情况下,我们需要消除对住房的误解的政策,以为所有人提供长期安全。 然而,目前,公共资金用于支持房屋所有权,而住房所有权已成为主导公共住房支出的主要因素。 这代表着一项政治投资,而不是一项具有经济效益的投资。

政府直接向首次购房者放贷以购买新房,并直接向那些储蓄的人提供现金作为抵押存款。 对于数百万的低收入人口,政府支付住房补贴以帮助支付租金。 这笔支出的近一半最终将使私人业主受益,而现在的年度住房福利法案使分配给建造新的社会住房的资金相形见,,为此,政府或住房慈善机构保留了宝贵的资产及其收益潜力。 通过购买权政策,政府剥夺了它已经拥有的住房的市场价值,同时给现有的足够富裕的社会住房租户提供了意外的折扣。 同时,根据国家审计署2017年的数据,地方当局增加了无家可归者的支出,同时减少了无家可归者的支出。

政策制定者和选民只有对住房体系的动态和相互作用有了更好的了解,才能做出明智的选择。 政府承认市场已经崩溃,但主要依靠市场解决方案来解决这个问题。 住房制度大于住房市场,它包括市场无法为之提供的住房,并包括市场以外的资源流动,例如财产财富的继承。 然而,我们的政治辩论着眼于要么让边缘地区的人们进入房屋所有权市场(实际上,遏制过去十年中房屋所有权的下降),要么扩大政府房屋建设以容纳边缘地区的人们获得社会住房的机会(实际上,解决了社会住房候补名单上的积压)。

这些方法的局限性是不言而喻的。 对于希望首次独立生活的年轻人,现实中的住房选择通常可能包括留在童年的卧室,摔倒在朋友的沙发上,签署您的第一份租赁合同以及在社交生活中玩轮盘赌。 我们在千禧一代中看到的私人租金的高水平和上升并不是天生的政策问题。 问题的症结在于几乎普遍的不安全感,劣质住房的普遍存在以及私人租房的普遍负担能力。

在未来几十年中出现的日益严重的危机将是,我们的养老金制度以及我们整个工作生涯中的储蓄文化,在制度上或在文化上都不适应退休期间高额(甚至可能上涨)住房成本的观念。 在英格兰,普通的私人租房家庭将其收入的46%用于租金。 我们将如何选择满足退休房客的住房需求? 如果那些不再工作的人不再能够偿还未偿还的抵押贷款-随着抵押贷款期限的延长和抵押贷款的产生在以后的生活中越来越普遍-考虑到可能做出的贡献,应如何公平地决定缩减规模资助以后生活中出现的社会护理需求? 我们的政客是否愿意就长期的政策选择提供明确和坚定的信念以及勇敢的诚实?

均衡住房财富

一旦我们从个人到政府对现实情况一目了然,那么什么样的政策才能更平等地分配住房财富,解决不安全问题并提高负担能力?

首先,也许是最重要的是,该政策必须超出住房范围:我们的生活方式和居住地还受到一系列其他政策的影响,这些政策包括遗产税和资本利得税,福利和福利制度,管理我们的环境和资源消耗的法规以及有关新公共交通投资的选择,这些选择会影响不同地区的土地价值。

我们还需要本地解决方案。 我们确实没有全国性的住房市场。 我们有一个具有不同特征的地方住房市场体系,它们共享一些国家定义的通用参数,例如基本利率。 然而,我们仍在很大程度上尝试使用国家而非分散的政策工具套件来应对本地化的住房挑战。 如果建造新房屋的区域不是需求高且负担能力具有挑战性的区域,那么将房屋建造的国家目标就没有多大意义。 相关的长期变化(例如人口变化)对不同地方的影响不同。

第二,我们需要对我们的计划系统有一个更广阔的视野。 许多其他国家/地区限制建筑物的高度,并在其城市周围创建了绿化带,但是英国系统推迟了对每个规划应用程序授予许可的酌处权,而不是允许在本地级别上建立基本的开发规则。 拒绝的风险已计入商业驱动的开发中。 计划体系的实质性和根本性改革充斥着失败的尝试,以至于使随后的每项努力都显得乏味,但是每次奖金的规模使计划改革从模糊中解脱出来。

第三,我们需要制定政策,使人们认识到建筑物及其下方的土地有很大的不同。 由于土地的有限性,土地作为一种经济资产具有独特的品质和特征,因此必须被视为土地。 一个多世纪以前,戴维·劳埃德·乔治(David Lloyd George)的人民预算案提出,对出售土地时的土地增值征收20%的税,这是由年轻的温斯顿·丘吉尔(Winston Churchill)倡导的一项措施。 上议院(其中包括该国最大的土地所有者)拒绝了预算,直到拟议的土地税被撤销。

幸运的是,财产法是政府逐步发展为规范的核心。 许多追求更高公平性的住房融资模型使住房的这两个基本要素脱钩。 市政税是根据1991年估计的财产价值计算的; 修订时,将存在关于公平,不平等以及拥有土地的人和租赁土地使用权的人之间的重要差异的根本问题。

在此之前,正如杰克·罗布森(Jack Robson)在本版其他地方所概述的那样,我们还需要向其他国家学习,并采取企业家行动,以使现在和现在的情况变得更好,进行测试和试验,并让公民参与制定和制定适合21世纪的政策。 。

今天,住房问题的突出性为考虑进行系统改革创造了动力。

还有希望。 今天,住房问题日益凸显,这为考虑进行系统改革创造了动力。 我们需要巩固这一势头,并将其引导至最大程度地降低住房风险成为经济危机的可能性。 为此,我们需要减轻住房体系,金融体系与社会财富不平等之间的依存关系。 我们需要使我们的政治议程脱离对房价增长和单一解决方案的迷恋。 改善新房供应是答案的一部分,但并非全部。 我们需要改变市场基本面。

我们为人们提供住房的方式对于市场或政府而言都非常重要,无法单独解决。 为此,我们需要企业和公民社会来掌握创新,并需要政府提供正确的法律,政策和投资来实现一个设施齐全的社会。 正如丘吉尔(Churchill)所说,在100年前进行结构改革时,“这不是我攻击的个人; 这是系统。”工具掌握在我们手中,以提供一个更公平的住房体系。 否则,有可能加剧分裂我们社会的裂痕。

乔纳森·希弗雷斯(Jonathan Schifferes)是RSA公共服务和社区副总监。 Atif Shafique是同一团队中的高级研究员

本文首次发表于《 RSA Journal》 — 2018年第2期